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“后脱欧”时代 英国地产回归热点

星家海外置业2018-06-19 03:42:42


全球瞩目的美国大选终于落幕,其后续效果有待观望,摆在投资者面前的一个问题是:接下来,我们该如何投资?

参考不久前,英国脱离欧盟的公投结果出炉伊始,即给全球市场带来巨大冲击,全球股市损失2.1万亿美元,英镑兑美元汇率跌至31年以来最低点。多数经济学家原本预计,英国公投选择“脱欧”将导致经济迅速陷入轻微衰退。然而数月过去,英国经济未见放缓,且好于市场预期。英国脱欧数月后,投资者全球资产配置的目光是否再一次放回英国?
在国际市场资产缺乏、投资者谨慎看待英国市场的背景下,全球投资者再次关注英国一线城市,尤其中心区高端住宅市场,第一太平戴维斯世界研究部最近发布英国脱欧专题报告显示,公投结果宣判英国脱离欧盟,投资风险机遇评估再次启动。
欧洲房地产投资成交额仍显著高于历年平均水平。据第一太平戴维斯国际投资市场调查报告显示,2016年上半年,欧洲房地产市场的投资活动略有降温,总投资额较去年同期减少7%。其中,英国投资额同比骤减40%,除脱欧公投不确定气氛的利空影响以外,2015年投资市场的创纪录表现也是一方面原因。若不计入英国,则欧洲其他市场上半年投资总额与去年同期基本持平(不计汇率变化)。
值得注意的是,若以欧元计算,欧洲2016年上半年投资总额要比10年平均水平高出近24%。实际上,上半年欧洲各国投资额均高于10年平均水平,英国也不例外。显然,尽管英国脱离欧盟的公投结果最初曾给市场带来冲击,但脱欧事件通过金融通道引发大规模经济冲击的概率并不高。
事实上,英国是全球较为开放自由的市场之一,近几年受到了中国投资者的高度关注。其主要原因一是英国的经济和教育等综合实力在全球处于领先地位。其次是资本主义国家对个人私有财产的保护制度非常健全,房产质量也有非常先进的保障体系。
此外,英国当地长期供不应求的房产市场带来的高租金回报及稳健的价值增长。从中长期投资看,伦敦资产颇具吸引力,尤其是在英镑贬值、价格调整的背景下,购置成本较3月前下跌了15%~20%。而市场对机遇的感知,使得伦敦中心区成为全球投资者瞩目的焦点,国际投资者的表现异常活跃,拥有稳定收益的核心资产尤其受追捧。
脱欧公投前夕,英国投资活动稳步放缓,尤其是在总价较高的资产占主导的领域。上半年英国房地产投资总额刚刚超过230亿英镑,同比下跌40%。一些市场评论员认为这完全是公投前夕不确定气氛笼罩市场的结果,但资本价值增势放缓、继而收益减少的预期也是投资市场节奏放慢的原因。部分市场相对更具弹性,例如区域市场的写字楼、工业物业以及商业街店铺依然受到投资者青睐。
值得注意的是,英国资产价格未有显著变化,无论是公投前的数周内还是公投结束后的数日内。机会型投资者对英国资产的兴趣急剧升温,收益有保障但价格受脱欧影响而下滑的那部分资产成为该群体的重点关注对象。与此前市场周期不同的是,当前的英国写字楼市场不存在投机泡沫,且核心与非核心资产的收益率差距也未出现收窄迹象。
以上两点共同说明,公投前夕市场即已以一种非常实际的心态看待风险,而这应有助于限制投资市场以及租赁市场的下探幅度。初期迹象显示,公投前夕已进入谈判的交易大部分如约履行,也有一些被推迟或面临最高5%的议价空间。很明显,不确定气氛将在较长时间内持续笼罩英国市场,并对租赁以及投资成交规模产生影响。
然而,租赁市场基本面良好(空置率低,后期开发有限),应可保证本轮周期中的资本价值下限高于此前更大范围经济衰退时的水平。也许最后机会型投资者会因为无人低价抛售资产而备感失落。不过场内还是会有交易达成,且部分资产的售价无疑会很有吸引力。